invoorzorg.nl gebruikt cookies om het gebruik van de website te analyseren en het gebruiksgemak te verbeteren. Lees meer over cookies.

Ondersteuning bij veranderingen in de langdurige zorg.

Zorgvastgoed tijdelijk verhuren of herbestemmen

Gepubliceerd op: | Laatst gewijzigd op:

Waar moet u op letten als u uw vastgoed tijdelijk wilt verhuren via de Leegstandwet? En welke obstakels kunt u tegenkomen als u kiest voor herbestemming?

Lees de tips en achtergrondinformatie van Marieke Vleems en David Allick, beiden advocaat bij Van Diepen Van der Kroef. Gebaseerd op de presentatie die zij op 22 mei 2013 gaven tijdens de kennisexpeditie Slim omgaan met uw zorgvastgoed.

Zorgvastgoed tijdelijk verhuren volgens de Leegstandwet

Kunt u de Leegstandwet gebruiken om uw leegstaand zorgvastgoed tijdelijk te verhuren? Ja, dat kan. De Leegstandwet is immers bedoeld om panden die door leegstand verkommeren nog een aantal jaar een nuttige functie te geven. Zoals het creëren van woningen in een niet voor woningen bestemd pand. Deze wet uit 1981 is dus zeker nog actueel.

Geen huurbescherming

Huurders van woonruimte genieten huurbescherming. Een huurovereenkomst eindigt nooit van rechtswege. In de Leegstandwet hebben huurders echter géén huurbescherming, ofwel: het gebouw komt op de vastgestelde termijn weer leeg. Bent u bezig met herontwikkeling van uw pand? Dan kunt u de Leegstandwet goed gebruiken om een periode te overbruggen.

Vergunning

Om te verhuren volgens de Leegstandwet heeft u wel een vergunning nodig. En daarvoor moet u aan de 3 criteria voldoen:

  • Het gebouw staat leeg (tip: ook een gekraakt pand is een leegstaand pand)
  • Van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij het gebouw op een andere wijze dan door het aangaan van 1 of meer huurovereenkomsten volgens de Leegstandwet dienstbaar maakt aan volkshuisvesting. Met andere woorden: de Leegstandwet komt in zicht als uw financiële belangen zodanig zijn dat huurbescherming geen optie is (denk aan heronwikkeling die veel geld kost)
  • De eigenaar toont aan dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en de mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond. Met andere woorden: er moeten potentiële huurders zijn en uw pand moet geschikt zijn voor bewoning. Let op: de criteria zijn cumulatief. Voldoet u niet aan alle 3 criteria? Dan krijgt u geen vergunning

Tip: ga in gesprek met de gemeente

Een gemeente mag geen strengere eisen stellen dan de eisen in de Leegstandwet. Het is verstandig hierover eerst in gesprek te gaan met uw gemeente.

Aandachtspunten Leegstandwet

  • De vergunning
    U krijgt een vergunning voor maximaal 2 jaar. U kunt wel 3 keer een verzoek om verlenging indienen, telkens voor 1 jaar. De totale duur mag niet langer dan 5 jaar zijn. U kunt nooit meer dan 1 vergunning krijgen voor een pand
  • Huurprijs
    Over de huurprijs kunt u niet vrij onderhandelen. De gemeente bepaalt de maximale huurpijs
  • Huurovereenkomst
    In de huurovereenkomst moet u vermelden dat er op bepaalde aspecten wordt afgeweken van de huurbescherming, dat het om huur volgens de Leegstandwet gaat, voor welke periode er een vergunning is en dat de huurovereenkomst dan eindigt, en dat de huurprijs is vastgesteld door de gemeente. Doet u dit niet, dan bestaat het gevaar dat de huurovereenkomst wordt gezien als een reguliere huurovereenkomst (met huurbescherming als gevolg!)
  • Opzeggen
    Stuur altijd een brief als de opzegdatum nadert. Doet u dit niet en laat u de verhuurder zitten en blijft u gewoon huur ontvangen? Dan kan een gewone huurovereenkomst ontstaan

Nadeel Leegstandwet

De huurprijs is beperkt, tijdelijke verhuur is administratief bewerkelijk en waarschijnlijk moet u investeren om uw leegstaande zorgcomplex voor bewoning geschikt te maken. Het is de vraag of u deze investering terugverdient.

Voordeel Leegstandwet

U weet zeker dat de verhuur echt eindigt als de vergunning afloopt

Verruiming Leegstandwet

Op 1 juli 2013 treedt een verruiming van de huidige Leegstandwet in werking. Een van de redenen hiervoor zijn de investeringskosten. De vergunningperiode gaat namelijk van 5 naar 10 jaar. Ook mag u meerdere vergunningen voor hetzelfde pand aanvragen. Wel moet er een periode van 5 jaar tussen die vergunningen zitten. In die tijd moet u het pand volgens de gewone Huurwet verhuren. Het is dus de vraag of deze laatste maatregel - de verruiming van het aantal vergunningen - praktisch nut heeft. In de tussenliggende periode loopt u immer het risico op zittende huurders die huurbescherming genieten en niet willen vertrekken.

Tip: campuscontract

U kunt een deel van uw verpleeghuis verhuren aan leerlingverpleegkundigen. ‘Uw opleiding is beëindigd’ is dan een van de opzeggingsgronden, mits opgenomen in de huurovereenkomst. U kunt de overeenkomst dan uit rechtswege opzeggen.

Zorgvastgoed herbestemmen

Herbestemmen betekent dat een gebouw een andere functie krijgt. Bijvoorbeeld een school wordt woning of een kantoorpand krijgt een zorgbestemming.

De bestemming van een pand

De bestemming van een pand vindt u bijvoorbeeld in:

  • Erfpacht
    U bent eigenaar van het pand, maar u huurt de grond. In de erfpachtovereenkomst kan een bestemming staan. Overleg daarom eerst met de erfpachtverlener als u wilt herbestemmen. Let op: bij erfpachtwijziging verhoogt de gemeente meestal de erfpacht
  • Huur
    Huurt u het pand, dan is er meestal een roz-overeenkomst. Hierin staat de bestemming. Wilt u het pand een andere bestemming geven? Overleg dan eerst met de verhuurder. Let op: u mag nooit structurele wijzigingen in een pand aanbrengen zonder toestemmig van de verhuurder
  • Eigendom
    Controleer het kadaster en de leveringsakte of er geen gekke voorwaarden in staan

Ruimtelijke ordening

Bij herbestemming krijgt u te maken met het bestemmingsplan. Hierin staat op welke manier grond of gebouwen moeten worden gebruikt. De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan vast. Herbestemming gaat meestal gepaard met verbouwing. Daarvoor heeft u een vergunning nodig (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht(Wabo) of omgevingsvergunning), de eisen staan in het bestemmingsplan. Handelt u in strijd met het bestemmingsplan? Dan riskeert u dwangsommen en hoge boetes.

In bestemmingsplannen kunnen echter ook ruime omschrijvingen van een gebouw staan. Controleer dus altijd wat het bestemmingsplan zegt over uw pand. En soms heeft u geen omgevingsvergunning nodig. Bijvoorbeeld wanneer het gebouw niet groter is dan 1.500 vierkante meter en het zich bevindt binnen de bebouwde kom. Of wanneer de werkzaamheden beperkt zijn. Deze uitzonderingen vindt u in de Wabo.

Tip: overleg altijd met de gemeente

Ook de gemeente is niet gebaat bij leegstand. Dus is uw herbestemming in strijd met het bestemmingsplan? Overleg met de gemeente. Burgemeester en Wethouders (B&W) kunnen het bestemmingsplan wijzigen of een binnenplanse vrijstelling verlenen (dan wijken ze af van regels van het bestemmingsplan). Een gemeente kan ook een buitenplanse vrijstelling verlenen, ofwel een gehele vrijstelling.

Verslag door: Ingrid Brons.

Meer weten

Tags

In voor zorg! is een programma van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, en Vilans, Kenniscentrum voor langdurige zorg