invoorzorg.nl gebruikt cookies om het gebruik van de website te analyseren en het gebruiksgemak te verbeteren. Lees meer over cookies.

Ondersteuning bij veranderingen in de langdurige zorg.

Verslag symposium Kansen voor zorgvastgoed

Gepubliceerd op: | Laatst gewijzigd op:

Zorgvastgoed is een zeer actueel onderwerp. Nadat een eerder symposium snel was overtekend, besloot In voor zorg! een tweede te organiseren over dit onderwerp op 4 september 2013.

Ellen Olde Bijvank is zelfstandig adviseur in vastgoed, zorg en welzijn. Zij schetste in de plenaire sessie de strategische perspectieven van zorgvastgoed.

Olde Bijvank geeft aan dat we het al 20 jaar over scheiden van wonen en zorg hebben. Vroeger betaalden klanten alleen energie en water en licht. Nu worden voor de lagere zorgzwaartepakketten alleen nog maar de zorgfuncties vergoed; de rest moet de klant allemaal zelf gaan betalen. Naast de wooncomponent dus ook de verblijfscomponent. Van maaltijden, receptie, huismeester; het leidt allemaal tot een groter financieel risico voor zorgorganisaties. Dienstverlening kun je nog flexibel inzetten, overige functies niet. Dat stelt niet alleen de zorgsector voor vragen, ook corporaties hebben minder investeringsvermogen.

Gemeenten

In elke periode dat er veel op je afkomt, ben je als organisatie geneigd naar binnen te keren en de boel intern op orde te brengen, aldus Olde Bijvank. Maar je zou juist naar buiten moeten treden en de samenwerking opzoeken. Een omslag in het denken is nodig. Op de vraag aan het einde van haar presentatie naar wie er al met de gemeenten in gesprek is, steken in de hele zaal drie handen de lucht in. Maar gemeenten zijn of worden een heel belangrijke partner, ook waar het de strategische inzet van vastgoed betreft. Neem bijvoorbeeld het gegeven dat de gemeenten uitgaan van minder gecontracteerden dan waarmee men in de zorg rekening houdt; dat heeft natuurlijk ook financiële consequenties. Ga dus met hen en andere stakeholders in gesprek. Maar ontwikkel wel eerst een visie op vastgoed. Hoe?

Effecten

Voor de cliënt is er een stapeling van effecten door de huidige ontwikkelingen. Die moet veel zelf regelen als hij thuis blijft wonen. Er is veel minder geld voor begeleiding en er is dus een risico dat kwetsbare mensen uit beeld raken. Voor de zorgaanbieder is 100 procent risicodragend een groot risico omdat tegelijkertijd de toestroom van cliënten opdroogt. Impairment of het moeten afboeken van waardevermindering van vastgoed kan leiden tot technisch faillissement. Daar bovenop staat het business model van het facilitaire deel op z’n kop: een rekenvoorbeeld. Een gemiddelde verzorgingshuisplaats kost 2300 euro per maand voor de lagere zorgzwaartepakketten. Hiervan is 900 voor de verblijfsfuncties – niet vastgoed of zorg. Die 900 euro moet je dus ook in rekening brengen. Maar dat willen en/of kunnen klanten vaak helemaal niet betalen. Zeker niet waar het mensen met lagere inkomens betreft.

Variatie in woonvormen

Er zal meer variatie aan woonvormen ontstaan. Want naast thuis blijven wonen voor wie dat kan met ondersteuning – al dan niet zelf geregeld, is er straks een massa van kwetsbare mensen. Serviceflats, collectief particulier opdrachtgeverschap, zelfs armenhuizen zouden weer kunnen ontstaan. En waarom is er zoveel nadruk op het renoveren of verbouwen van oudere verzorgingshuizen? Misschien is er wel een markt voor om juist goedkopere woonalternatieven te bieden.

Grijze gebieden

Ga niet zomaar bouwen omdat er wel vraag naar zal komen. Dat is niet vanzelfsprekend, denk maar aan de seniorenwoningen die leeg staan. Er ontstaan straks grijze gebieden waar niemand meer verantwoordelijk voor is. Denk aan ontmoetingsplekken en zoiets als veiligheid: daaraan zullen de lagere zorgzwaartepakketten behoefte blijven houden, maar wie gaat dat invullen? En wie financiert dat? En bouw je extramurale voorzieningen met extra brede gangen, wie gaat dat dan betalen?

Strategische keuzen

  • Hoe ziet de omgeving van uw organisatie eruit? Wat gaan de lokale en rijksoverheden doen?
  • Hoe zien uw doelgroepen eruit en hoe zullen die zich ontwikkelen? Op welke gaat u de focus leggen?
  • Heeft u een visie op eigendom van vastgoed en visie op verhuur?
  • Kiest u voor variatie in woonvormen? Betaalbaarheid en type zorgvastgoedconcepten: was jarenlang taboe, maar wordt opnieuw een issue. 

Vastgoedfinanciering

Er zijn drie workshops. In ‘Kansen voor Vastgoedfinanciering’ zegt Jeroen Schouten (consultant Arcadis) om vooraleerst de risico’s in kaart te brengen: tarief-, rente- en leegstandrisico. Bepaal vervolgens de gewenste verhouding tussen eigendom versus huur. Huur lijkt flexibel, is het niet? Vastgoed lijkt niet flexibel maar is het wel. Vastgoed is ondersteunend aan het primaire proces. Geen doel op zich. Om een business case te bouwen met zorgvastgoed, zijn er verschillende scenario’s. Welke zekerheden heb je eigenlijk? De NHC biedt niet langer zekerheid, wat wel belangrijk wordt is klantwaarde. Hoe aantrekkelijk maak je jezelf voor de markt, ben je in staat om antwoord te geven op de vraag uit de markt?

Banken en beleggers

Wat doen banken? Banken hanteren een kortere termijn en zijn veel minder bereid risico’s te nemen dan voorheen. Kijken naar de kwaliteit van bestuur en management. Hoe kijken beleggers? Focussen heel nadrukkelijk op segmenten in de zorg. Projecten moeten levensloopbestendig zijn en een hoge alternatieve aanwendbaarheid hebben en natuurlijk inspelend op veranderende zorgvraag. Verschillende beleggers investeren in zorgvastgoed: zoals PGGM, Syntrus Achmea en andere pensioenfondsen. De rendementsdoelstelling is belangrijker dan wat voor een vastgoed het betreft. Voor de belegger is interessant: spreiding van soorten gehouwen. Het minimum niveau voor een belegger schat Schouten op 5 miljoen. En je moet met de billen bloot: due diligence is vanzelfsprekend. In het buitenland is het al de gewoonste zaak van de wereld om te beleggen in zorgvastgoed. Maar ook in Nederland zijn er voorbeelden van ondernemers die investeren in zorgvastgoed, zoals: Roompot, Zeeman of Landal.

En dan zijn er natuurlijk alternatieve financieringsvormen: bijvoorbeeld een ziekenhuis dat obligaties gaat uitgeven voor het eigen personeel.

Verhuur

In de tweede workshop: Kansen van verhuur, gaat over het verhuren aan cliënten, leiden Ellen Olde Bijvank en Margrieta Haan (beide zelfstandig adviseurs) de workshop in. Andere opties met verhuur: afstoten/slopen en de zorg verzwaren. Kies je als zorgorganisatie voor de rol van woningcorporatie, dan krijg je vanzelfsprekend ook de huurissues voor je kiezen. Als je alle processtappen in kaart brengt zijn er wel 100 tot 130 deelstappen. En bij elk stapje kun je fouten maken. Met wat voor vragen krijg je in dat proces te maken?

Bewoners

Wat willen cliënten? Zelf koken? Zelf wassen? Zijn er maar twee pitjes in een kamer van 30 m2? Alles valt of staat met communicatie. Weest transparant. Mensen vallen opeens onder het huurrecht. Binnen zorgorganisaties zijn er veel verschillende afdelingen die erover gaan. Wil je daar je cliënten mee lastigvallen?

Concepten en arrangementen

Moet je zorg en wonen koppelen in één contract? Nee, niet doen. Je kunt bepaalde diensten wel verplicht stellen. Maar alles? Mensen moeten gewoon hun eigen huishoudelijke hulp kunnen meenemen. Ook hier is het belangrijkste: communiceren! Je moet als organisatie leren om flexibel om te gaan met bijvoorbeeld maaltijden (ene dag 30, andere dag 100?). Dus servicekant is heel lastig te plannen en regelen.

Wet- en regelgeving

Het huurrecht is van toepassing . Op het moment dat zorgcomponent niet al te duidelijk aanwezig is, kan de gemeente bijvoorbeeld zeggen: je moet die woning verhuren aan iemand van buiten als er leegstand dreigt. Zorg ervoor dat je de regels kent. Want het heeft allemaal consequenties voor de zorg.

Strategisch

Je moet eerst de vraag stellen of de woningen wel verhuurbaar zijn. De marktdynamiek is een lastige. Ga met woningcorporaties praten, dan heb je al de inhoudsopgave en de discussiepunten van je beleid. Want je hebt een verhuurbeleid nodig als zorgorganisatie. Ook als je de woningcorporatie laat ondersteunen (doe dat! daar zit de expertise); je hoeft niet alles zelf te doen, maar het opdrachtgeverschap moet bij de zorgorganisatie liggen. Ook: huisartsen, kerken etc: daar zit veel kennis over de doelgroep en wat zij willen.

Nieuwe woonvormen

In de derde workshop ‘Kansen voor nieuwe woonvormen’ geven Willemijn Souren en Ewout Stolwijk van Woonzorg Nederland (woningen voor mensen met een beperking en ouderen) hun visie op de leefstijlbenadering van bouwen. Je klant kennen, daar begint het mee. Wie is hij eigenlijk? Wat wil hij en waar woont hij? Ook senioren met dezelfde achtergrond + welstandsklasse willen niet allemaal hetzelfde. Met de SmartAgentmethode kunnen mensen ingedeeld worden in vijf leefstijlgroepen. Waar ook weer vijf woonformules voor mogelijk zijn.

Verblijfscomponent

Klanten komen niet vanzelf binnenwandelen, het wordt vandaag vaker gezegd. Je moet ze verleiden. Maar vooral moet je goed nadenken voordat je gaat bouwen. Ook Souren en Stolwijk wijzen erop dat de welzijns- of verblijfscomponent het lastigste is bij het bouwen van een sluitende business case. De wonen- en zorgcomponent zijn niet het probleem.

Verslag: Ellen Kleverlaan

Meer weten

Tags

In voor zorg! is een programma van het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, en Vilans, Kenniscentrum voor langdurige zorg